29 kwietnia 2012 roku, wejdzie w życie „ustawa deweloperska”, mająca za zadanie chronić prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego. Jej przepisy mogą znacząco wpłynąć na sytuację na rynku mieszkaniowym.
Zasadniczą rolą ustawy jest ochrona osób kupujących w sytuacji bankructwa dewelopera. Potrzebę takich rozwiązań na polskim rynku ujawnił światowy kryzys finansowy. Jego nadejście zmniejszyło popyt oraz ilość kupców, w związku z czym, część deweloperów znalazła się w trudnym położeniu. Niektóre firmy deweloperskie zbankrutowały. Kupcy natomiast obawiali się, że nie otrzymają zakontraktowanych mieszkań, ani zwrotu pieniędzy.
Według zapisów ustawy, deweloper będzie musiał prowadzić zamknięty rachunek powierniczy. Ze zgromadzonych na nim środków, będzie mógł korzystać w miarę postępowania prac, lub po przeniesieniu praw własności na klienta. W przypadku bankructwa wykonawcy, priorytetem będzie wykonanie umowy, czyli doprowadzenie inwestycji do końca.
Ponadto zaistnieje wymóg zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dodatkowo ustawa proponuje regulację treści umowy, poprzez określenia praw i obowiązki obydwu stron transakcji. Podmiot sprzedający nowe mieszkania będzie zobowiązany do przygotowania prospektu informacyjnego, który precyzyjnie opisujące projekt oraz samą firmę.
Bez wątpienia ustawa poprawia sytuację kupujących. A jak wpływa na status deweloperów i sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych?
Po pierwsze, ponieważ prawo nie działa wstecz, przepisy będą dotyczyły projektów, które rozpoczną się po ich wejściu w życie. W związku z tym większość firm będzie chciała wprowadzić na rynek nowe projekty jeszcze przed tym terminem. Zdecydowanie zwiększy to podaż pierwszym kwartale 2012 r. Z drugiej jednak strony część osób poszukujących nowego lokum może wstrzymywać się z podjęciem decyzji o zakupie, chcąc nabyć własne M na nowych zasadach.
W dłuższej perspektywie czasu, ustawa może mieć znaczący wpływ na oblicze rynku deweloperskiego. Większość małych firm z branży stara się na wczesnym etapie realizacji projektu pozyskać pieniądze od klientów, na finansowanie inwestycji. Wprowadzenie rachunków powierniczych wyeliminuje zjawisko finansowania budowy z wpłat od kupujących. Z pewnością spowoduje to problemy dla lokalnych przedsiębiorstw nieposiadających własnego kapitału.
Nowa ustawa nie powinna zaszkodzić dużym graczom na rynku deweloperskim. Większość z nich ma dostęp do stabilnego finansowania. Zmiana przepisów może doprowadzić do skoncentrowania rynku deweloperskiego. Być może mniejsi deweloperzy będą zmuszeni rezygnować z własnych projektów na rzecz większych graczy. Można się, więc spodziewać wzrostu liczby ofert sprzedaży działek z przygotowanymi projektami deweloperskimi, a nawet transakcji całymi wybudowanymi budynkami.
Zasadniczą rolą ustawy jest ochrona osób kupujących w sytuacji bankructwa dewelopera. Potrzebę takich rozwiązań na polskim rynku ujawnił światowy kryzys finansowy. Jego nadejście zmniejszyło popyt oraz ilość kupców, w związku z czym, część deweloperów znalazła się w trudnym położeniu. Niektóre firmy deweloperskie zbankrutowały. Kupcy natomiast obawiali się, że nie otrzymają zakontraktowanych mieszkań, ani zwrotu pieniędzy.
Według zapisów ustawy, deweloper będzie musiał prowadzić zamknięty rachunek powierniczy. Ze zgromadzonych na nim środków, będzie mógł korzystać w miarę postępowania prac, lub po przeniesieniu praw własności na klienta. W przypadku bankructwa wykonawcy, priorytetem będzie wykonanie umowy, czyli doprowadzenie inwestycji do końca.
Ponadto zaistnieje wymóg zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dodatkowo ustawa proponuje regulację treści umowy, poprzez określenia praw i obowiązki obydwu stron transakcji. Podmiot sprzedający nowe mieszkania będzie zobowiązany do przygotowania prospektu informacyjnego, który precyzyjnie opisujące projekt oraz samą firmę.
Bez wątpienia ustawa poprawia sytuację kupujących. A jak wpływa na status deweloperów i sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych?
Po pierwsze, ponieważ prawo nie działa wstecz, przepisy będą dotyczyły projektów, które rozpoczną się po ich wejściu w życie. W związku z tym większość firm będzie chciała wprowadzić na rynek nowe projekty jeszcze przed tym terminem. Zdecydowanie zwiększy to podaż pierwszym kwartale 2012 r. Z drugiej jednak strony część osób poszukujących nowego lokum może wstrzymywać się z podjęciem decyzji o zakupie, chcąc nabyć własne M na nowych zasadach.
W dłuższej perspektywie czasu, ustawa może mieć znaczący wpływ na oblicze rynku deweloperskiego. Większość małych firm z branży stara się na wczesnym etapie realizacji projektu pozyskać pieniądze od klientów, na finansowanie inwestycji. Wprowadzenie rachunków powierniczych wyeliminuje zjawisko finansowania budowy z wpłat od kupujących. Z pewnością spowoduje to problemy dla lokalnych przedsiębiorstw nieposiadających własnego kapitału.
Nowa ustawa nie powinna zaszkodzić dużym graczom na rynku deweloperskim. Większość z nich ma dostęp do stabilnego finansowania. Zmiana przepisów może doprowadzić do skoncentrowania rynku deweloperskiego. Być może mniejsi deweloperzy będą zmuszeni rezygnować z własnych projektów na rzecz większych graczy. Można się, więc spodziewać wzrostu liczby ofert sprzedaży działek z przygotowanymi projektami deweloperskimi, a nawet transakcji całymi wybudowanymi budynkami.
